На вопросы отвечает директор по развитию компании Swiss Realty Group Шершнев Илья Евгеньевич
- На Ваш взгляд, почему общий объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в России находится на таком низком уровне?
- Я не назвал бы уровень низким. 2003 год стал знаковым, причем для всего региона Центральной и Восточной Европы, поскольку инвестиции составили рекордную сумму - 2 млрд евро. Объем инвестиций на московском рынке офисной недвижимости в 2003 г. оцениваются в 200-300 млн долл., а в 2004 г. мы ожидаем - 500 млн долл. В 2004 г. инвесторов ждет недостаточное предложение объектов, которые выйдут из фазы девелопмента. Инвестиции в торговую недвижимость Москвы переживают настоящий бум : в 2003 г. было инвестировано более 1 млрд долл. В складскую недвижимость ожидаются инвестиции в размере 500-600 млн. долл.
- Какие проблемы стоят на пути потенциальных инвесторов - налогообложение, непрозрачность рынка, неурегулированные земельные отношения?
- Вложение средств в российскую экономику все еще считают довольно авантюрным предприятием. Поэтому иностранные финансовые фонды, работающие в России, склонны учитывать скорее политическую и экономическую составляющие местного инвестиционного процесса, нежели законы рынка в целом. Многих инвесторов сдерживает именно сложность процедуры приобретения земельного участка в Москве и Московской области, "закрытость" рынка и недоверие к различным структурам, которые занимаются так называемым "выбиванием" земли. Одно из основных препятствий для работы западных фондов в России - недостаточное количество профессиональных игроков, а также непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов и противоречивые законодательные акты. Инвестиции на Западе делаются на рынке купли-продажи зданий, в России - на рынке купли-продажи компаний (вместе с бухгалтерской отчетностью и т. д. ), что делает сделку более привлекательной с точки зрения налогообложения, но значительно увеличивает риски приобретателя. В данном случае требуется качественный аудит компании, которая выставляется на продажу.
- На каком уровне находится доходность от вложений в коммерческую недвижимость сегодня, и каковы Ваши прогнозы на ближайший год?
- Ставки капитализации, которые используются брокерами, не соответствуют чистой доходности, которую получают инвесторы, - например, доходность от среднестатистических вложений в коммерческую недвижимость в России после уплаты налогов, вопреки распространенному мнению, составляет не 16-18%, а порядка 12-14%. Хотя во многом это зависит от возможностей компании по оптимизации налогообложения. У инвесторов есть возможность выбирать между рынками, и на данном этапе выбор чаще делается не в пользу России. Хотя, если верить последним отчетам западных аналитиков, в ближайшие годы объемы инвестиций в Россию и рынок недвижимости, в том числе, будут расти на сотни процентов ежегодно. При этом увеличение объемов инвестиций будет снижать альтернативную стоимость вложений, что, скорее всего, приведет к дальнейшему снижению уровня доходности на рынке.
- Каковы сегодня стандартные условия аренды офисного помещения, и как, на Ваш взгляд, они будут меняться с течением времени?
- За последние 3-4 года ситуация на рынке очень сильно изменилась, причем в лучшую сторону. И я сейчас говорю не о ценах. Самое главное, что с каждым днем все больше компаний постепенно переходит на легальные схемы работы. Это значительно улучшает деловую культуру - так, на сегодняшний день среди наших клиентов большая часть уже не рассматривает предложения, в которых часть стоимости выплачивается наличными. Собственники, для которых подобные условия критичны, сталкиваются с необходимостью снижать цены, чтобы сдать площади. Подобные механизмы сегодня удобны только мелкому бизнесу. Кроме того рынок постепенно уходит от коротких контрактов до 1 года, которые не подразумевают регистрацию договора аренды. Сдать площадь более 1000 кв. метров одному арендатору на подобных условиях крайне сложно. Разработаны четкие юридические механизмы, которые позволяют учитывать интересы обеих сторон, заключивших контракт, когда речь идет о новых зданиях, еще не прошедших приемку в государственной комиссии. Процент площадей, находящихся в управлении профессиональных компаний, также постоянно растет и уже сейчас составляет порядка 20% от общего объема предложения. Полностью решена проблема телекоммуникаций. Сегодня в любое здание можно провести качественные телефонные линии и обеспечить высокоскоростной доступ в Интернет. То есть вопрос клиента : "Сколько в помещении телефонных линий? " - перестал быть актуальным. И сами арендаторы уже не ограничиваются в своей работе только линиями МГТС. Стандартным условием можно считать одно-два парковочных места на 80-100 кв. м арендуемой площади. При таком соотношении, у собственника вряд ли возникнут проблемы с арендатором по этому вопросу.
- Swiss Realty Group - достаточно молодая на российском рынке компания. Скажите, с какими трудностями пришлось столкнуться при вхождении на рынок?
- Мы успешно работаем на рынке уже почти три года. У Swiss Realty Group самый высокий уровень роста среди компаний, в 2003 году он составил1000 %, а в 2004, мы прогнозируем его увеличение еще на 800%. Основной проблемой, мешающей росту нашего бизнеса, является человеческий фактор. Область рекрутмента развита крайне слабо. Поэтому нам приходится самостоятельно заниматься подбором и обучением кадров. Не хватает людей, которые соответствовали бы нашим корпоративным стандартам. Часто к нам приходят отличные ребята, которые просто не готовы работать у нас : у одних мало опыта в принципе, другие - долго работали в российских компаниях, и им сложно принять нашу корпоративную культуру. Сегодня у нас более 30 вакансий. Есть целые направления деятельности, которые мы начнем развивать.
-В чем основные отличия Swiss Realty Group от конкурентов?
- Прежде чем стать одним из лидеров рынка, нам пришлось бороться с сильными конкурентами, которые активно, иногда даже коалиционно противодействовали нашему росту. Они привыкли к ситуации, когда рынок поделен между несколькими компаниями и закрыт для появления новых игроков. Мы привыкли слышать от конкурентов нелестные высказывания в наш адрес, но при этом искренне верим, что с развитием рынка, будут повышаться и этические стандарты ведения бизнеса. Мы всегда ставим на первое место - интересы клиентов. Мы не только отвечаем перед ними своей репутацией, но и предоставляем четкие финансовые гарантии. Профессиональная ответственность Swiss Realty Group (Moscow) в 2004 году застрахована на пять миллионов долларов. Мы постоянно совершенствуем качество оказываемых нами услуг. Уверен, это во многом объясняет тот факт, что большинство новых клиентов приходит к нам по рекомендации друзей и коллег, когда-либо сотрудничавших с нами. Только за прошлый год нашими клиентами стали более тысячи российских и зарубежных компаний.
