Ипотека шаг за шагом - путь к банку
Слово "ипотека" (hypotheca – подпорка, подставка) появилось в Древней Греции в начале VI века до нашей эры. Во времена афинского правителя Солона оно приобрело дополнительный смысл, относящийся к кредитованию.
Дело в том, что по реформе Солона, когда человек брал в долг какую-либо сумму, на границе его земельных владений устанавливали столб, т. е. "ипотеку", на котором указывали, что данная земля является залогом на такую-то сумму. Кроме того, там писали имя кредитора, а также время, когда долг должен быть возвращен. Если долг не возвращался, то земля переходила от должника к кредитору. Позже стали использовать особые книги, которые получили название ипотечных.
В России термин "ипотека" широко был известен до революции - в истории и литературе мы можем найти множество примеров того, как дворяне закладывали и перезакладывали свои имения, усадьбы и дома, чтобы получить срочно понадобившиеся деньги. После семнадцатого года по велению новых властей ипотеку упразднили и забыли.
Что такое "ипотечный кредит"?
Простыми словами. Сегодня в самом узком смысле слова ипотека - это способ купить квартиру, внеся сначала только 10-30% ее стоимости. И въехать. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет. Вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит (долг и проценты), живя уже в новой квартире.
Подробнее. Ипотека, или ипотечный кредит, - это кредит (определенная сумма денег) под залог недвижимости. Этот кредит может выдаваться на разные нужды, но в большинстве случаев его берут для покупки жилья. Это означает, что вы берете в банке нужную вам денежную сумму (кредит) под проценты и покупаете квартиру. А потом, если выплатить долг не получается, банк имеет право забрать ту недвижимость, которая была у вас заложена. Эта недвижимость, как говориться, обеспечивала ваш кредит. Залогом, например, может быть уже имеющаяся у вас квартира или та, которую вы покупаете, используя деньги банка. Это, кстати, наиболее распространенное направление ипотечного кредитования - кредит под залог приобретаемой квартиры.
Самую простую схему ипотеки можно представить так :
Берете деньги в банке -> Покупаете квартиру -> Вселяетесь -> 10-30 лет отдаете долг и проценты
И помните, что в самом начале вы вносите часть стоимости квартиры и оплачиваете дополнительные расходы, связанные со страховкой, оценкой, работой нотариуса и другими дополнительными расходами.
Чем выгодна ипотека?
Сегодня способов обрести квадратные метры существует не так много. Ипотека серьезно конкурирует со всеми, прежде всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж потом расплачиваться за новое жилье. Похоже на мечту Остапа Бендера : утром стулья - вечером деньги.
Цены на жилье продолжают расти. На начало 2007 года средняя цена за квадратный метр в Москве составляла 4 тыс. долларов. Самая скромная цена столичной однокомнатной квартиры - 130-180 тысяч. долларов. При таком раскладе для большинства граждан (77% жителей России нуждаются в улучшении жилищных условий) покупка квартиры стала нереальной задачей, а ипотека - единственным способом решить квартирный вопрос.
Можно, конечно, начать копить необходимую вам сумму, но при этом надо где-то жить. Хорошо, если какое-то жилье есть, в противном случае придется платить за аренду. А арендные выплаты составляют около 60-80% от ипотечных. Если же к ним прибавить суммы, откладываемые на будущую квартиру и учесть инфляцию, то получится, что ипотека гораздо выгоднее.
Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.
Банк позволяет сразу оформить недвижимость в вашу собственность. В своей квартире можно сразу и зарегистрироваться, а также поставить на регистрационный учет членов своей семьи. Стоимость квартиры за 15-20 лет может существенно повыситься, но размер ежемесячных платежей остается таким, какой прописан в вашем договоре. Так что покупка квартиры по ипотеке может стать выгодным вложением денег. Когда ваш долг будет погашен, вы можете продать квартиру и очень неплохо заработать.
Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).
Возможности. С помощью ипотеки можно купить новую квартиру, а можно и на вторичном рынке - и не только квартиру, но также и загородный дом, таунхаус, коттедж, виллу. А можно и комнату в коммуналке. Можно приобрести недвижимость как в Москве, так и в любых регионах нашей страны, как в России, так и за рубежом. Есть варианты покупки жилья для проживания, для инвестиций. Существует также ипотечный кредит на расширение бизнеса.
ВНИМАНИЕ! Выбор кредита - сложный и ответственный процесс. Чтобы не испортить удовольствие от преимуществ ипотеки, потратьте время на изучение этой темы. Поверьте, потраченное время окупится сэкономленными средствами, а точнее - десятками и сотнями тысяч долларов.
Во-первых, вы должны владеть информацией, чтобы выбрать банк и наиболее оптимальные для себя условия кредита. Во-вторых, хорошо быть в курсе своих прав и обязанностей, не попадаться на рекламные завлечения и предложения подозрительных посредников. В-третьих, нужно знать, на какие моменты стоит обращать особое внимание при заключении ипотечной сделки.
Сегодня в СМИ регулярно публикуются материалы обо всем, что связано с кредитованием и ипотекой. На сайтах банков вы можете найти описание программ кредитования, а придя в банк - проконсультироваться со специалистом. Но если перед этим, вы уже будете, что называется, в материале, то и консультация пройдет намного эффективнее.
Предлагаем вашему вниманию базовую информацию о процессе получения ипотечного кредита. Мы разделили этот процесс на десять этапов.
Первый этап. Подготовительный.
Сразу практический совет. Первым делом заведите себе блокнот и записывайте в него все вопросы о возможном кредите и квартире, которые будут у вас возникать на подготовительных этапах. При хорошей подготовке вопросов должно быть много, и вам будет удобнее разговаривать с сотрудниками банков и агентств, если все нюансы дела будут "под рукой".
Для начала вам необходимо оценить свои возможности, которые обеспечат получение кредита. Ведь банк не выдает деньги каждому встречному - кредитор должен быть уверен, что вы в состоянии будете с ним расплатиться. Ответьте для себя на следующие простые вопросы :
1) Является ли ваш доход стабильным?
2) Способны ли вы подтвердить свою платежеспособность? От вашего дохода, главным образом, и зависит то, сколько денег вам могут дать. Как правило, принимается в расчет совокупный доход супругов. Если заемщик еще молод (19-25 лет), то могут принять на рассмотрение и помощь родителей.
3) Какой первоначальный взнос вы готовы внести? В разных банках эта сумма составляет от 15 до 50%. Сейчас появилась ипотека и без первоначального взноса. Если вы планируете продать имеющееся жилье в счет первоначального взноса, то важно, обременена ли квартира правами несовершеннолетних.
4) Готовы ли вы оплатить все расходы на оформление и страховку.
5) Сколько (по предварительным подсчетам и представлениям) вам не хватает для приобретения желаемой недвижимости? То есть, какую сумму вы хотите взять в банке в кредит?
6) Какой размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита считаете приемлемым? Он не может превышать 40% вашего ежемесячного дохода.
7) Сколько лет вы готовы выплачивать кредит?
8) Уверенны ли вы, что у вас хватит терпения и времени самостоятельно заниматься ведением вашей ипотечной сделки - искать программы, нужную недвижимость, собирать комплект документов?
Второй этап. Изучение рынка и подбор программы.
Если вы склоняетесь к тому, чтобы доверить всю черную работу специалисту, то есть несколько вариантов дальнейших действий.
Можно воспользоваться услугами Ипотечного Брокера. Брокер - это финансовый аналитик, который ищет и анализирует информацию относительно кредита. В результате, вы, затратив определенную сумму (около 1% от полученного кредита), можете сэкономить, десятки тысяч долларов, за экономию на времени, на процентах и удобных условиях. Однако, тут есть и свои нюансы. Некоторые брокеры работают только с определенными банками. С одной стороны, банки верят своим посредникам и предоставляют им более развернутую информацию, чем вы можете найти в интернете, а с другой - лично вам программы данного банка могут быть не так уж выгодны.
Можно воспользоваться услугами Агентства недвижимости/ Риелторского агентства, если при нем есть ипотечный отдел. В агентстве можно получить консультацию, которая, как правило, бесплатная, если вы заключаете договор на оказание риелторских услуг. Такой специалист, как кредитный менеджер, довольно часто проходит аккредитацию в банке или посещает специальные тренинги. Сотрудник агентства недвижимости в курсе всех изменений банковских программ и сможет быстро подобрать для вас удобную схему кредитования. Он работает параллельно с риелтором, который подбирает вариант квартиры. Но бывает и так, что агентство оказывается просто компанией при определенных банках, получающей процент за проданные кредиты.
Если же вы готовы заняться ипотечной сделкой сами, то для вас следующим пунктом станет. . .
Выбор ипотечной программы. Этот процесс бывает весьма длительным и трудоемким. В настоящее время существует множество ипотечных программ, которые различаются по следующим позициям :
- процентная ставка
- срок кредитования
- требования к заемщику (особенно к подтверждению доходов)
- требования к приобретаемой квартире
- требования к процедуре оформления сделки и формам договоров
- требования по страхованию и погашению кредита
- дополнительные расходы
а) Процентная ставка кредита (т. е. какой процент будет начисляться на ваш долг). В России, как правило, все ставки фиксированные, а не плавающие, т. е. они не меняются в течение срока погашения кредита. Но иногда банки объявляют о том, теперь у них ставка стала ниже. Узнайте, предусмотрено ли программой снижение ставки по ранее полученным кредитам. Это должно быть оговорено в кредитном договоре.
б) Срок, на который выдается кредит. Здесь же стоит посмотреть информацию о досрочном погашении. Как правило, заемщику нельзя погасить долг в первые 3-6 месяцев. В дальнейшем некоторые банки оговаривают определенный штраф за досрочное погашение. О своем намерении вы должны предупредить банк в письменной форме за 5-20 дней.
в) Основное требование к заемщику - это его доход. Оцените его сначала сами по нескольким критериям - возможности накопления, размеру и возможности подтверждения. Возможность накопления означает, что у вас получается жить не "от зарплаты до зарплаты", а откладывать часть средств. Мировой опыт кредитования показывает, что если вы ежемесячно имеете возможность откладывать 30-40 % от суммы ваших доходов, то можете рассчитывать на ипотечный кредит.
Размер дохода должен быть достаточным, чтобы вы смогли взять необходимую сумму кредита. Если банк в рекламе своих программ заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например, 500 тыс. долларов, это не значит, что вы можете на них рассчитывать. Сумма выдаваемого кредита на прямую зависит от вашего дохода. При этом помните, что размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % ваших доходов после налогообложения.
Любой банк заинтересован так же в способности подтвердить доход документально. По возможности подтверждения доход разделяют на :
-"белый" - подтвержденный документально, с которого взимается подоходный налог;
-"серый" - такой, который выплачивается "в конверте", а не по ведомости начисления зарплаты, сведения из которой сообщаются в налоговый орган, и с которого налоги не взимаются.
В каждом банке необходимо уточнить, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ (которая представляется работодателем в налоговую инспекцию), или же вы сможете предъявить справку по форме банка.
Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденного дохода. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности. Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками.
Определите, какими активами и дополнительными преимуществами вы обладаете. Самый распространенный вариант - имеющееся в вашей собственности жилье. Оно также может быть использовано в качестве первого взноса по кредиту (многие банки предлагают такие схемы). Активами являются денежные сбережения, хранящиеся в банке или дома, земля, оформленная в вашу собственность.
Банк также интересуется возрастом, семейным положением, состоянием здоровья и прочее. Возраст заемщика по обычному правилу должен быть не менее 18 лет, а к моменту возврата кредита не достигать пенсионного возраста. Но могут быть и исключения. Например, если вы - руководитель предприятия, владеете собственным бизнесом, банк может выдать кредит и после достижения вами пенсионного возраста. Но знайте, что отчисления на страхование в этом случае будут выше. Возраст также может не учитываться, если у заемщика, который "не проходит по возрасту", есть молодой супруг, оформленный в качестве Созаемщика.
Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к вашему здоровью, и тем больше обследований вам придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет вам в страховании, считая вас недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита.
Гражданство заемщика принципиального значения не имеет. Главное для банка - где заемщик получает доход : если на территории России (т. е. если может подтвердить его налоговой декларацией, оформленной по российским стандартам), то для банка он подходит в качестве заемщика. Если же основной доход находится в другом государстве, необходимо будет предъявлять дополнительные доказательства своей платежеспособности.
Профессия тоже может быть определяющим фактором в предоставлении кредита. В некоторых банках существует список профессий, в соответствии с которым работающим по этим профессиям заемщикам может быть отказано в предоставлении кредита.
Немного повысить свои шансы на получение кредита можно, подав заявку с Созаемщиком. Созаемщик требуется банку как дополнительная гарантия своевременного возврата кредита. Созаемщиками могут быть только супруги. Другие члены семьи могут выступать в качестве поручителей.
г) Требования к приобретаемой квартире. Оцените требования к жилому помещению, которые выдвигает тот или иной банк. Требования могут быть технического и юридического характера.
Например, здание, в котором расположен предмет залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не находится в аварийном состоянии, не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Уточните требования к году постройки и серии дома.
На практике, если вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке, выбирайте ее в качественных домах с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством и т. п. ). При этом желательно, чтобы квартира была свободной (т. е. все, ранее проживающие там, сняты с регистрационного учета), поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под "альтернативное жилье", включенное в цепочку сделок купли-продажи.
Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами. При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить вам кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же следует уточнить, на каком этапе строительства должен находится дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование.
д) Оцените процедуру оформления кредита и ипотечной сделки. Обратите внимание на :
- наличие различных вариантов расчетов с продавцами. Если в банке действует только безналичный расчет, то бывает сложно убедить продавцов квартиры в гарантированном получении средств.
- сроки рассмотрения заявки заемщика, сроки оформления и сроки выдачи кредита - после того, как все документы предоставлены
- порядок оформления ипотечной сделки и расходы на это.
- какие действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев? (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени). Обычно, банки требуют от Вас заблаговременного оповещения о Вашем намерении задержать платеж.
е) Погашение кредита
Дело в том, что кредит можно выплачивать по-разному. Можно равными долями в течение всего срока - это аннуитентный платеж. Тогда, взяв кредит, например, на 10 лет, каждый месяц вы будете вносить одинаковую сумму. Эта сумма состоит из основного долга и процентов, которые начисляются на весь долг срезу. И тут есть нюанс : в первые месяцы оплаты ваша сумма будет состоять на 10% из основного долга и на 90% из процентов. Постепенно доля процентов будет становиться все меньше, а доля долга все больше. Но лично для вас это не играет большой роли, главное, что сумма каждый месяц одинаковая и вам легко планировать семейный бюджет.
Это делается для того, чтобы кредитору не потерять свои проценты, если, например, заемщик решит перекредитоваться в другом банке. То есть, сначала банку возвращается его прямая прибыль, а потом уже сумма кредита.
Существует еще и так называемый дифференцированный платеж. Он тоже состоит из суммы долга и процентов, но тут каждый месяц сумма вашего платежа становится чуть меньше. Это происходит потому, что составляющая основного долга каждый месяц одинаковая, а проценты начисляются каждый раз на ту сумму, которую вам осталось выплатить. Соответственно, по мере выплат общая сумма вашего долга уменьшается, и сумма процента становится ниже.
Кроме того, важно, в какой валюте вы будете погашать кредит. Если вы получаете заработную плату в рублях, то вам придется ежемесячно терять определенную сумму за счет разницы в курсах при покупке и продаже доллара / евро.
ж) Дополнительные расходы зависят от выбранной программы кредитования, размера кредита, выбранного банка и последовательности платежей. В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.
1) расходы до оформления кредита :
- комиссионные ипотечному брокеру (агентству недвижимости) за помощь в оформлении квартиры и за подбор квартиры - 2-6 %от стоимости квартиры;
- оплата услуг оценочной компании - 100-150 долларов;
- плата банку за рассмотрение заявки на получение кредита - до 150 долларов.
2) расходы во время оформления кредита :
- страховая премия - от 0, 8 % до 1, 5 % от суммы кредита за каждый вид страхования;
- первый взнос по кредиту - от 15 до 30 % от стоимости квартиры;
- пошлина нотариусу за удостоверение сделки купли-продажи или помощь в составлении договора в простой письменной форме - от 9 000 рублей;
- комиссия банку за выдачу кредита - от 0, 9 % до 1, 5 % от суммы кредита;
- плата за аренду банковской ячейки - в среднем 50 долларов;
- пошлина за государственную регистрацию сделки купли-продажи - до 7 000 рублей;
3) расходы после оформления кредита :
- ежемесячные платежи в счет погашения кредита (зависят от срока кредитования, суммы кредита и процентной ставки);
- отчисления на страхование - от 0, 8 % до 1, 5 % от остатка кредита за каждый вид страхования;
- налог на имущество.
Третий этап. Подготовка документов
Итак, вы выбрали банк. Одобрят ли вас как заемщика, напрямую зависит от грамотного заполнения документов, предоставляемых в банк, и их правильной комплектации. В принципе, все списки документов можно посмотреть на сайтах в Интернете. Все вопросы по документам вы можете задать при первом же общении с сотрудниками банка - когда придете на консультацию. Но не помешает заранее ознакомиться с этим вопросом и начинать разговор, будучи уже "в курсе".
Приведем своего рода "универсальный пакет документов", который обычно применятся в банковской практике, однако еще раз заметим, что он не является достаточным и исчерпывающим. Для получения ипотечного кредита, необходимо подготовить два пакета документов :
1) документы для одобрения вопроса о выдаче кредита
2) документы для одобрения объекта недвижимости
Список документов, необходимых для рассмотрения Вопроса о Выдачи Кредита (для Заемщика, работающего по найму)
Основные документы :
1. Заявление-анкета Заемщика на получение кредита (по форме Банка). Самый главный документ.
2. Копия паспорта Заемщика (все страницы, включая пустые).
3. Копия трудовой книжки Заемщика, заверенная работодателем.
4. Копия трудового договора (при наличии).
5. Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается работодателем по форме 2-НДФЛ) и/или справки с места работы произвольной формы о размере среднемесячного заработка (за вычетом удержаний) за период не менее 6 месяцев или за фактически отработанное время на последнем месте работы (форма справки согласовывается с Банком).
6. При наличии дополнительного дохода от других организаций : трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.
7. Копия документа о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, свидетельство о рождении детей, брачный договор - предоставляются в Банк при наличии).
Дополнительные документы :
1. Копия документов об образовании.
2. Копия военного билета (для лиц призывного возраста).
3. Копия водительского удостоверения.
4. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
5. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дача, земельный участок, автомобиль, ценные бумаги, документы, подтверждающие остатки на банковских счетах и т. п. ).
6. Копии документов, подтверждающих регулярные доходы от страховых выплат, процентов по депозитам, сдачи имущества в аренду и т. п.
7. Копии документов по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договора займа, справки от кредиторов и т. п. ).
Индивидуальным образом решается вопрос о предоставлении кредита владельцам бизнеса. Список документов будет зависеть от конкретной ситуации.
Если какого-то документа нет, или возникают трудности с его получением, надо просто позвонить сотруднику и попытаться решить вопрос. Как правило, банки ограничиваются письменным объяснением по ряду документов.
Заявление заемщика, которое прилагается к пакету документов, является основным при принятии решения. Заявление-анкета подписывается собственноручно заемщиком и созаемщиком. Указывайте здесь максимальную сумму кредита, которую вы рассчитываете получить. Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же момент вы оплачиваете рассмотрение заявки.
О дальнейших этапах ипотеки читайте в следующей статье этого раздела под названием "Ипотека шаг за шагом - путь к квартире".
