Развлекательные центры получат бэби-паркинги вместо боулингов
Стремление к хорошему отдыху заложено в каждом человеке практически с рождения. Сфера развлечений сегодня широка и многогранна. Развлекательная индустрия подхватывает на лету любые запросы и воплощает их в жизнь. Не за "здорово живешь", конечно. Потому как любишь кататься - люби и саночки возить. Саночки нужно купить. Да и горку построить не какую-нибудь, а по европейскому образцу. Так Россия от лапты и каруселей сегодня пришла к боулингу и гольфу.
И произошло это не так уж давно. По словам исполнительного директора компании Delta Estate Елены Земцовой, до 90-х годов прошлого века в России практически не существовало цивилизованного рынка развлечений и многих видов отдыха. "Все мы помним времена, когда родители с детьми, молодежь, компании солидных людей проводили свой досуг в городских парках отдыха. Качели, карусели, тир, концерты на летней эстраде парка - без них невозможно и представить времяпрепровождение тех лет", - рассказывает Guide to Property Елена Земцова.
Постепенно неотъемлемой частью досуга россиян становились образцы западного образа жизни. Активному развитию индустрии развлечений способствовали реалии жизни : изменение политической, экономической, социальной обстановки в стране. Ниша рынка развлечений оказалась свободной, поле для деятельности - огромным.
Началом развития массовой индустрии развлечений эксперты рынка считают появление торгово-развлекательных центров. Первыми операторами этой инфраструктуры стали кинотеатры. По словам Елены Розановой, директора по маркетингу компании Blackwood, их сочетание с игровыми автоматами и барами пользовалось огромным спросом, так как позволяло объединить шоппинг и развлечения. При этом присутствовал некий эффект новизны : приходя в один и тот же кинотеатр, посетитель получает возможность посмотреть разные фильмы. Однако со временем интерес к ним поостыл, тем более что обновление репертуара кинотеатров происходило лишь несколько раз в месяц.
Потребительский спрос на новые виды услуг все возрастал и требовал их дальнейшего расширения и усовершенствования. Организации, специализирующиеся на развлечениях, едва поспевают за сменой предпочтений. Однако, как отмечает Елена Земцова, мода на развлечения не меняется быстро, поскольку это капитальные вложения, и не каждый собственник решится их демонтировать.
Тем не менее, в среднем раз в 10-15 лет происходит всплеск интереса к тому или иному развлечению. Например, в середине 90-х в Москве на пике популярности был бильярд, а в начале 2000-х ему на смену пришел боулинг. Как справедливо заметила Елена Розанова, благодаря своей новизне, антуражу и универсальности, боулинг стал существенным шагом вперед в развитии инфраструктуры торгового центра. "В то время боулинг появился как атрибут спортивно-развлекательной жизни столичной богемы, поиграть в который приходили дамы в вечерних нарядах и мужчины в смокингах, - добавляет Елена Земцова. - Сейчас он стал доступен всем категориям граждан, независимо от возраста и социального положения".
По мнению Сергея Леонтьева, генерального директора компании Vesco Realty, кинокомплексы и залы для боулинга продолжают оставаться основными направлениями развития рекреационной недвижимости и обладают значительным резервом востребованности.
Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость", приводит такие аргументы как доступные цены и хорошая транспортная доступность, ведь большинство боулинг-центров расположено в непосредственной близости от метро или крупных автодорог. "По пятницам и выходные дни в существующие боулинг-клубы можно попасть только по предварительной брони, - рассказывает G2P Элина Занина. - Ценовая политика во многих боулинг-центрах направлена на молодежь, цены гибкие и доступные".
В компании Delta Estate также отмечают, что каждый крупный торговый, спортивный и развлекательный центр сегодня включает боулинг как наиболее рентабельный вид услуг, доходность которого достигает 25%. Но инвестиции в такой проект достаточно велики - от 1, 5 млн. долларов и выше. Небольшие центры предпочитают бильярд, дартс и подобные им игры. Они менее рентабельны - 15-20%, но и вложения в них значительно меньше - от нескольких десятков тысяч долларов.
Полина Жилкина, заместитель директора Jones Lang LaSalle, утверждает, что девелопер использует развлечения в качестве дополнительного "якоря", привлекающего поток посетителей в комплекс - примерно 30-40% посетителей развлекательных заведений совершают покупки в магазинах торгового центра. "Досуг во многих спальных районах Москвы, например, в Тушине, пока еще слабо развит, - продолжает Элина Занина, - и создание центров для боулинга, которые при правильной ценовой политике могут окупиться уже за 2-3 года, является прибыльным. Во многих строящихся торговых центрах заранее проектируют расположение дорожек. Например, в Крокус Сити Молл вблизи Тушино планируют двухуровневый боулинг на 24 дорожки".
Как сообщила G2P Елена Розанова, сочетание боулинга, бильярда, игровых автоматов, дискотеки и бара сейчас считается классическим для развлекательного центра, хотя постепенно теряет свои позиции. Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, также придерживается мнения, что эта ниша практически достигла насыщения, и значительного увеличения количества новых боулинг-клубов в развлекательном сегменте Москвы и ближайших городов-спутников не ожидается.
"Боулинг вещь замечательная, никто не спорит, но ажиотажного потребительского спроса уже не наблюдается, - говорит Елена Земцова. - В итоге вся столица пестрит рекламными плакатами, зазывающими посетителей бонусами, почасовыми скидками, бесплатными напитками - только приходите! "
Как рассказала G2P руководитель департамента консалтинга компании Paul"s Yard Юлия Кучеренко, девелоперы стали искать новые "фишки" для привлечения клиентов, всеми способами стараясь расширить развлекательную инфраструктуру. По словам Полины Жилкиной, спектр услуг, предоставляемых различными организациями в Москве, значительно расширился за последние несколько лет и продолжает динамично развиваться. Что, по ее мнению, является следствием постоянного роста доходов и, соответственно, значительным увеличением доли расходов среднестатистического москвича на развлечения.
Считается, что популярность и востребованность развлечений в прямой зависимости от их недостатка. Однако не все следуют тенденции удовлетворения спроса. В последнее время встречается и обратная ситуация, когда условия диктует не рынок, а его участники. "Зачастую скорость развития "моды" на этом рынке зависит от популяризации данного вида развлечений самими девелоперами, - рассуждает Роман Большаков, руководитель группы маркетинга и экономики компании "Велес Капитал Девелопмент".
Как заметила Элина Занина, на "моду" в коммерческой развлекательной недвижимости влияют такие факторы как новизна предложения и способ позиционирования того или иного нового объекта. Поэтому задача девелоперов - не просто наращивать объемы ввода объектов и площадок спортивного и развлекательного назначения, а грамотно отслеживать предпочтения, работая на опережение клиентских запросов. К примеру, наши соотечественники достаточно много времени проводят в магазинах, выбирая товары для себя или для дома. Проблемой становится необходимость занятости маленьких детей на время шоппинга. Поэтому практически все девелоперы при разработке современных проектов предусматривают игровые комнаты. Елена Розанова отмечает, что детские игровые зоны и "бэби-паркинги" значительно облегчают процесс покупок родителям, доставляя при этом удовольствие детям. Комнаты, как правило, создаются из абсолютно безопасных мягких конструкций и включают диванчики, лестницы, лабиринты, наполненные разноцветными шариками сухие бассейны, батуты. Создаются также специализированные зоны с игровыми автоматами для детей постарше, несколько реже - развлекательные комплексы для взрослых и для всей семьи : стрелковые тиры, квазар, игровые автоматы и многое другое.
Эксперты отмечают также, что площади развлекательной зоны и спектра операторов постоянно увеличиваются. Пользуются спросом массовые виды досуга - катки, хоккейные площадки, роллердромы, аквапарки, стены для скалолазания. При этом, как заметила Елена Розанова, их функция в торговом центре соответствует якорным арендаторам - привлекать и удерживать посетителей. Ставки, соответственно, ниже рыночных - 150-300 долл. за 1 кв. м, что делает их нерентабельными для ТЦ.
"Недавно возродившийся в России и непривычный пока для нас керлинг постепенно завоевывает популярность, - говорит Элина Занина, - но стоимость игры достаточно высока, поэтому почувствовать себя керлингистом удается не всем желающим". Настоящий бум фигурного катания Елена Розанова связывает с прошедшим по первому каналу телевизионным шоу по этому виду спорта. Еще одной причиной его популярности может быть непривычно высокая температура воздуха и отсутствие естественного льда. "С точки зрения девелопера каток привлекателен более низкими объемами инвестиций чем, например, гольф или аквапарк, - утверждает Елена Розанова. - Так, примерная стоимость возведения стандартного катка площадью 1 830 кв. м (61 х 30 м) составляет 393 450 - 484 950 долларов США. Эта цифра, безусловно, может варьироваться, например, в зависимости от стоимости "месторасположения". Так, в строительство катка на Красной площади компания Bosco di Ciliegi, по неофициальным данным, инвестировала порядка 3 млн. долларов".
Как заверила G2P Елена Земцова, в Москве приобретает все большую популярность такой вид спортивного развлечения как старинная французская забава петанк. Игра очень проста, доступна любому человеку, не требует особых условий и крупных площадок. Уже сейчас энтузиасты отечественного петанка проводят международные турниры и дружеские корпоративные соревнования, а в Лужниках открылся и первый в России крытый клуб по петанку.
В последние годы гольф стал очень популярен среди россиян, вынужденных искать соответствующие поля вне родины. По мнению консультантов, создание гольф-поля - мероприятие затратное и достаточно рискованное. "Качество и технология наших полей должны не просто соответствовать европейскому уровню, а быть на порядок выше - слишком велика конкуренция европейских стран, где и климат теплее, море поближе, сервис получше, - продолжает Елена Земцова. - Так, маленькое государство Кипр, существующее за счет туризма и продажи недвижимости, не скупится на все новые гольф-поля, превращая появление каждого в своеобразный элитный бизнес-проект, с подобающим строительством жилья и инфраструктуры. Страстные поклонники гольфа со всей Европы едут на лазурные поля Кипра, между делом приобретая недвижимость и пополняя бюджет страны".
Подобные комплексы, как отмечает Сергей Леонтьев, ориентируются на достаточно узкую потребительскую нишу и не играют значительной роли на общем рынке рекреационной недвижимости. К тому же, поля для гольфа являются составляющей элитных загородных комплексов, в которые также входят высококлассные гостиницы, рестораны, клубы активного отдыха. Элина Занина подтверждает, что популярность этого вида спорта в России растет невысокими темпами, что связано с дороговизной обучения и снаряжения. Гольф по существу является элитарным видом спорта с ограниченным контингентом игроков, и широко распространенным он вряд ли станет. Тем не менее, в ближайшие годы в Москве и Московской области возрастет количество гольф-клубов. Как рассказала G2P Александра Кадченко, Правительство Москвы выделило десять участков общей площадью 100 га под их строительство. В Московской области действует программа, согласно которой в ближайшие 15 лет планируется построить пятнадцать гольф-клубов, шесть из них уже строится.
Эксперты придерживаются единодушного мнения, что рынок развлекательной недвижимости будет развиваться весьма активно. Как считает Роман Большаков, на московском рынке появятся новые форматы развлечений - и как самостоятельные направления (парки развлечений, аквапарки, спортивно-развлекательные комплексы), и в симбиозе с торговой недвижимостью (моллы, торгово-развлекательные комплексы). По прогнозам Александры Кадченко, многозальные кинотеатры сохранят лидирующие позиции на рынке, а немассовые или элитные виды развлечений и спорта (керлинг, гольф) будут постепенно развиваться и займут свою нишу. По мнению Елены Земцовой, особое развитие получат и специализированные развлечения, своего рода продолжение того или иного хобби - виртуальные игры, экзотические виды спорта и т. п.
"В будущем будут появляться новые направления в сфере развлечений в ТЦ, - говорит Юлия Кучеренко. - В Москве уже появился торговый центр с аквапарком ("Ква-ква парк" в торговом центре XL). В ближайшее время ряд ТЦ планирует запуск картингов и горнолыжных спусков на своих территориях". Александра Кадченко считает, что популярность аквапарков сохранится в сегменте отдельно стоящих развлекательных и спортивно-развлекательных центров, однако, по ее мнению, данный рынок ограничен. Например, для города с населением 500 тыс. человек достаточно одного аквапарка. А вот детские развлекательные зоны в ближайшие несколько лет ожидает активное развитие - востребованность со стороны посетителей ТРЦ и неразвитость данного сектора развлекательного сегмента делает его привлекательным для девелоперов.
В компании "Миэль-Недвижимость" уверены, что развитие рынка развлекательной недвижимости в московском регионе ограничено только дефицитом участков. Наблюдается тенденция к увеличению развлекательных площадей в ТРЦ. Несколько лет назад проекты предполагали отведение под развлекательную составляющую около 30 тыс. кв. м, сегодня под развлечения отводится до 60 тыс. кв. м (как, например, в "Крокус-Экспо"). "Из 100 заявок, поступающих на подбор коммерческой недвижимости, 10 приходится на поиск участков под развлекательные заведения. Клиенты запрашивают, в основном, помещения площадью от 3 до 40 тыс. кв. м. Но удовлетворить спрос на развлекательные помещения в связи с дефицитом площадей в Москве очень сложно, поэтому часть идей развлекательных заведений так и остается на стадии проектов", - сетует Элина Занина.
Возможно, выходом из этой ситуации станет переоборудование под развлекательные центры помещений бывших фабрик и заводов, производства с которых выведены за пределы города. Но такие объекты, как правило, не обладают хорошей транспортной доступностью и в силу этого не удовлетворяют требованиям спроса.
"Развитие рекреационной недвижимости в среднесрочной перспективе будет носить скорее экстенсивных характер, направленный на расширение географии строящихся объектов, -прогнозирует Сергей Леонтьев. - Применительно к московскому региону, данная тенденция, в первую очередь, затронет районные центры Московской области, в которых сегмент развлекательной недвижимости практически не представлен, за исключением городов-спутников. Тогда как реализация статусных проектов, таких как гольф-поля, сохранит точечный характер и коснется исключительно престижных районов Москвы и Подмосковья".
Тем не менее, можно с уверенностью говорить, что сфера индустрии развлечений в России является перспективным бизнесом. Как отметила Елена Розанова, это особенно справедливо для крупных мегаполисов, где наблюдаются стабильное экономическое развитие, улучшение качества жизни, и где сосредоточена наиболее обеспеченная часть населения. Более того, по оценкам Blackwood, величина непокрытого спроса достаточно высока, а ситуация, когда есть желание и возможности развлечься, но нет подходящего предложения, встречается достаточно часто.
